Yeşilbayır’ın Cittaslow (Yavaş Şehir) pilot bölgesi olarak belirlenmesine rağmen, 9432 adanın önce ticari alan olarak planlanması, ardından yüksek yapılaşma hakkı verilmesi ve bölgenin planlama mantığında baştan itibaren bir tutarsızlık yaratıyor. İmar planlarında “ticaret alanı” olarak görünen bu parselde ParkAkdeniz’in 45 dönümlük alanda yaklaşık 1500 bağımsız bölümlük, 8 katlı büyük bir projeyi konut yerleşkesi gibi pazarlaması, hem Cittaslow kriterleri hem de imar–tüketici hukuku açısından ayrı bir çelişki doğuruyor.
2015’ten 2023’e kadar süren planlama süreçlerinde ticari fonksiyonun korunması, buna karşın şirketin projeyi tamamen konut olarak lanse etmesi; yapı yüksekliği, tapu niteliği, plan fonksiyonu, ruhsat–iskan uyumu ve tüketicinin yanıltılması gibi birbirine bağlı sorunları gündeme taşıyor. Aynı zamanda projenin inşaat yatırımcısı firma TR Invest’in sahibinin siyasi bağlantıları, bölgenin düşük yoğunluklu, yeşil dokusuyla bilinen yapısına 1500 konutluk bir bloklar silsilesinin yerleştirilmeye çalışılması, hem şehircilik ilkeleri hem de kamuoyu açısından dikkat çeken bir tablo ortaya koyuyor.
Ormanın içindeki alanın adım adım betonlaşmaya giden süreci
ParkAkdeniz’in bugün yükseldiği Döşemealtı Yeşilbayır’daki 9432 ada için süreç 2015’te başladı; Döşemealtı Belediyesi Turgay Genç başkanlığı döneminde bölgeyi ticaret alanı olarak tanımlayan uygulama imar planını onayladı ve parselin yapılaşma hakları böylece ilk kez kesinleşti.
Ardından 2020 yılında Antalya Büyükşehir Belediyesi, aynı bölgeye ait 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli üst ölçek imar planlarını revize ederek yeniden düzenledi; askı sürecinde yükseklik sınırına gelen itirazlar mecliste görüşülerek planlar netleştirildi.
Bu üst ölçek düzenlemeler 2023’te Büyükşehir Meclisi’nin 13.03.2023 tarihli 1/5000 plan kararı ile son haline kavuştu. Döşemealtı Belediye Meclisi’nin 02.05.2023 tarihli ve 119 sayılı kararıyla, Yeşilbayır Mahallesi 9432 ada 10–18 parsellerdeki Ticaret Alanlarında emsal (KAKS) değiştirilmeden, mevcut 30.50 metre olan kat yüksekliği, Büyükşehir’in 13.03.2023 tarihli 1/5000 nazım planındaki yükseklik sınırı olan 25.50 m ile uyumlandırıldı.
Böylece 2015’te verilen taban imar hakkı, 2020’deki revizyonlar ve 2023’te kesinleşen nazım planla birlikte bugünkü projenin hukuki ve planlama zemini tamamlanmış oldu.
Yavaş şehirde 8 katlı bina yüksekliği? Cittaslow böyle mi oluyor?
Yeşilbayır, Antalya’nın Döşemealtı ilçesine bağlı, son 10 yılda hızlı dönüşüm yaşayan ama aynı zamanda kırsal karakteri, doğaya yakın yapısı ve yerleşim dokusunu koruma hedefi nedeniyle planlamada özel statüyle ele alınan mahallelerden biri Son yıllarda Büyükşehir ve Döşemealtı Belediyesi tarafından yürütülen çalışmalar kapsamında Yeşilbayır’ın “Cittaslow (Sakin Şehir) pilot bölgesi” olarak ele alınması, bölgenin gelişim yönünü de belirleyen önemli adımlardan biridir.
Cittaslow yaklaşımı; yavaş şehir, sürdürülebilir yerleşim, düşük trafik yoğunluğu, yerel üretimin desteklenmesi, gürültü–görüntü kirliliğinin azaltılması, yaya odaklı yaşam, komşuluk ilişkilerinin güçlendirilmesi ve çevre duyarlılığı gibi ilkeleri içerir. Yeşilbayır da bu nedenle, imar planlarında yoğunluk sınırlarının düşük tutulduğu, yüksek katların kısıtlandığı, ticari fonksiyonların belirli alanlarda toplandığı, geniş yeşil alan–kamusal alan standartlarının korunduğu bir bölge olarak planlanır
Cittaslow kriterleri “yatay mimari ve düşük yoğunluk” ilkesine dayanırken, Yeşilbayır’daki 9432 ada üzerinde bugün geçerli olan yaklaşık 25,50 metrelik bina yüksekliği bu ilkeyle açık bir çelişki yaratıyor. Dünya genelinde Cittaslow ağına kabul edilen kentlerin neredeyse tamamında yapı yüksekliği 2–4 katla sınırlandırılıyor; İtalya’nın Orvieto ve Chiavenna kentlerinde 10–12 metreyi aşan bina bulunmazken, İspanya’nın Begur kasabasında üst sınır 2 kat, Güney Kore’nin ünlü Cittaslow üyesi Jeonju Hanok Bölgesi’nde ise geleneksel doku korunarak tek veya iki katlı yapılar zorunlu tutuluyor. Türkiye’de bu ağa ilk kabul edilen Seferihisar’da dahi konut dokusu 2–3 katla sınırlandırılmışken, Yeşilbayır gibi “Cittaslow pilot bölge” ilan edilen bir mahallede 7–8 kata karşılık gelen 25,50 metrelik yapılaşma hakkının sürdürülmesi, bölgenin Cittaslow felsefesiyle arasındaki uyumsuzluğu gözler önüne seriyor. Bu durum hem planlama hedefleri hem de kimlik koruma prensipleri açısından “sakin şehir” yaklaşımının tartışmalı bir biçimde uygulanıp uygulanmadığını gündeme getiriyor.
Ticari alan bağımsız bölümü konut olarak almanın riskleri
İmar mevzuatına göre “Ticari Alan” fonksiyonunda 1500 adet konut üretmek mümkün değil; ancak belediyenin alanı “ticari+konut (karma)” kullanımına getirmesi ya da plan notuyla mümkün olabilir. Plan notu açıkça konut kullanımına izin vermiyorsa, ticari alanda 1500 konutluk bir proje hem mevzuata aykırı hem de yatırımcı açısından mülkiyet devri, iskan, kredi, sigorta bakımından ciddi riskler taşıyan bir uygulama.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesi ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4., 19. ve 21. maddeleri, “Ticaret Alanı”nın asli fonksiyonunun işyeri olduğunu, bu alanlarda konut yapılabilmesi için plan kararında veya plan notlarında açıkça “konut kullanımına izin verilir” hükmünün bulunması gerektiğini düzenler; bu hüküm bulunmadığında ticari alanın konut kullanımına açılması kullanım amacı aykırılığı oluşturur. Aynı mevzuatın ruhsat ve yapı kullanım izin belgelerine ilişkin hükümleri gereği (İmar Kanunu m.21–31), bir yapıya konut ruhsatı ve konut iskanı verilebilmesi için yapının plan fonksiyonuyla uyumlu olması zorunlu; fonksiyon ticaret ise yapı ruhsatı ancak ticari nitelikte düzenlenebiliyor. Bu çerçevede, ticaret fonksiyonunda bırakılmış bir parsel üzerinde 1500 bağımsız bölümden oluşan yüksek yoğunluklu bir konut projesi tasarlanması, hem kamu yararı ve şehircilik ilkeleri açısından (İmar Kanunu m.1 ve m.5’teki “plan bütünlüğü” ilkeleri) hem de üst ölçek plan–alt ölçek plan uyumu bakımından hukuken sorunlu kabul ediliyor; zira konut fonksiyonu tanımlanmamış bir alanda bu derece yoğun konut üretimi, mevzuata göre plan fonksiyonunun fiilen değiştirilmesi anlamına geliyor ve ruhsat–iskan süreçlerinde iptal riski doğuruyor
Satış kataloğunda konut, tapuda ticaret: Hangisi gerçek?
Park Akdeniz için hazırlanan dijital satış kataloğu, projeyi tamamen bir konut yerleşkesi olarak tanımlarken; parselin imar fonksiyonu “Ticaret Alanı”, tapu ise “ticari” niteliktedir, bu da tanıtım ile hukuki gerçek arasında açık bir çelişki yaratıyor. Katalogda proje “1.488 konut ve 16 ticari üniteden oluşur”, “1+1 ve 2+1 daireler on iki farklı plan seçeneği sunar”, “yaşam, ticaret ve sosyal hayatı aynı çatı altında bütünleştirir”, “yaklaşık 45 dönümlük plan üzerinde daireler, havuz, sosyal tesisler” gibi ifadelerle kesin biçimde konut projesi olarak lanse edilirken; ayrıca metrekaresi hesaplanmış 1+1 ve 2+1 daire planları, blok yerleşimleri ve “gün boyu aydınlık iç mekânlar” gibi tipik konut pazarlama unsurları öne çıkarılıyor
Ancak bu tanıtım dili, hukuken konut yapılamayan bir ticaret fonksiyonlu parselde 1.504 bağımsız bölümün “konut” gibi satılması nedeniyle, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun plan fonksiyonu hükümlerine aykırılık gösterirken, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında yanıltıcı ticari uygulama, Reklam Kurulu’nun “gerçeğe aykırı nitelik bildirme” yasağı açısından ise açık bir ihlal niteliği taşıyor; zira katalog, ticari tapulu alanı fiilen konutmuş gibi sunarak tüketicinin karar verme özgürlüğünü etkileyen temel bilgileri gizliyor ve yanıltıyor.
4 buçuk milyon TL’den başlayan ‘daire’ fiyatlarla
Yeşilbayır’daki Park Akdeniz projesiyle ilgili web sayfasında bertilen telefon numarası aranarak müşteri temsilcisiyle yapılan telefon görüşmelerinde, müşteri temsilcileri projenin henüz “topraktan satış” aşamasında olduğunu, sahada inşai faaliyetin başlamadığını, 45 dönüm alan üzerinde yaklaşık 1500 konutluk, 8 katlı bir toplu yapı planlandığını , daire fiyatlarının 4 buçuk milyon TL’den başladığı bilgisini veriyor. Park Akdeniz’in müşteri temsilcileri telefon görüşmelerinde konutların ticari alan tapusu ile satıldığını, tapunun “konut” değil “ticari” olarak geçeceğini açıkça belirtiyor ve bazı müşterilerin Airbnb gibi kısa süreli kiralama için gerekli olan belgeye başvuruda ‘ticari tapu’nun sorun oluşturabileceğine dair sorular yöneltmesi üzerine “konuya bakacaklarını” söylüyor.. Park Akdeniz’in bölgenin genel villa yapısına göre oldukça yüksek bir yoğunluk yaratması ve projenin yüksek katlı yapısının bölgenin genel durumu ile gösterdiği tezat gündeme getirildiğinde müşteri temsilcisi de Yeşilbayır’ın “genelde villa bölgesi” olduğunun kabul ediyor, 8 katlı bir yapının bölgede bulunmadığı için bu “ihtiyacı” gördüklerini belirterek, 1500 konutluk büyük projenin “bölgeyi hareketlendireceğini” savunuyor.
Müteahhit TR Invest’in kurucusu Cengiz Gökay: Ak Parti’ye damat, Türk futbolunda söz sahibi, firari sanıkların ev sahibi
Park Akdeniz projesini Sınırlı Sorumlu Park Akdeniz Toplu İşyeri Yapı Kooperatifi yürütürken, inşaat yatırımcısı yani müteahhitti 1987’de kurulan, Ankara Etimesgut merkezli TR Invest Gayrimenkul Yatırım Danışmanlık Enerji Anonim Şirketi. İstanbul’dan Antalya’ya uzanan portföyünde rezidans, konut ve karma kullanım projelerine yer veren TR Invest, Antalya’da SunCity projelerinden sonra yürüttüğü ParkAkdeniz projesiyle dikkat çekiyor.
Şirket, kurucusu ve Yönetim Kurulu Başkanı Cengiz Gökay ise eski Ak Parti Antalya milletvekili Hüseyin Samani’nin kızıyla evlendi. Sosyal medya hesaplarında Milliyetçi Hareket Partisi’nden Büyük Birlik Partisi’nden siyasetçilerle de fotoğrafları bulunuyor. Türkiye Futbol Federasyonu yönetim kurulunda ve aynı zamanda Ankaragücü Spor Kulubü’nde de yönetici olan Cengiz Gökay’ın adı son olarak basında 876’şar yıla kadar hapisleri istenen firari deprem davası sanıkları Sami Kervancıoğlu ve Mustafa Pekel’in villasında yakalanmasıyla gündeme geldi.