Deprem kuşağında yer alan Türkiye’de kentsel dönüşüm çalışmaları hız kazanırken, 2007 yılı öncesinde inşa edilen yapılarda ortaya çıkan arsa payı dağılımı sorunları hak kayıplarına yol açıyor. Özellikle aynı özelliklere sahip dairelerin farklı arsa paylarına sahip olması, dönüşüm sürecinde vatandaşlar arasında ciddi anlaşmazlıklara neden oluyor.
Eski yapılarda “adaletsiz arsa payı” sorunu
2007 öncesi dönemde kat mülkiyeti kurulurken arsa paylarının çoğunlukla müteahhit beyanına göre belirlendiği belirtiliyor. Bu dönemde dairelerin cephe, metrekare, kat veya manzara gibi özellikleri yerine, büyük ölçüde inisiyatife dayalı dağılımlar yapıldığı ifade ediliyor.
Bu durum, bugün kentsel dönüşüm sürecine giren binalarda ciddi bir eşitsizlik tablosu ortaya çıkarıyor. Aynı katta ve benzer özelliklere sahip daireler bile farklı arsa paylarına sahip olabiliyor. Bu da dönüşüm sonrası yeni yapılacak projelerde hak dağılımını doğrudan etkiliyor.
Aynı daire, farklı hak: mağduriyetler artıyor
Antalya’da emlakçılık yapan Halit Mert, sahada en sık karşılaşılan problemin “eşit özellikteki daireler arasında farklı arsa payı” olduğunu belirtiyor.
Mert’e göre arsa payı, aslında mülkiyet hakkının temelini oluşturuyor ve satış değerini de doğrudan etkiliyor. Ancak eski yapılarda bu payların adil belirlenmemesi, kentsel dönüşüm sürecinde vatandaşların hak ettiğinden daha düşük metrekareye sahip yeni daireler almasına neden olabiliyor.
Vatandaşlara “tapudan kontrol edin” uyarısı
Uzmanlar, özellikle 2010 yılı öncesinde yapılan binalarda alım-satım yapılırken arsa paylarının mutlaka kontrol edilmesi gerektiğini vurguluyor.
Yönetim planı ve tapu kayıtları üzerinden yapılacak incelemelerle, aynı özellikteki bağımsız bölümler arasında bir eşitsizlik olup olmadığı anlaşılabiliyor. Bu kontrolün yapılmaması halinde, kentsel dönüşüm sürecinde ciddi mağduriyetler yaşanabiliyor.
Hukuki süreç: “Dava binanın yıkılmasından önce açılmalı”
Hukuki boyutu değerlendiren Avukat Emrah Taşkın ise kentsel dönüşümün zorunlu bir süreç olduğunu ancak mülkiyet hakkının korunması gerektiğini ifade ediyor.
Taşkın’a göre, arsa payında bir adaletsizlik tespit edilmesi halinde Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulabiliyor. Ancak en kritik nokta, bu davanın binanın yıkılmasından önce açılması.
Çünkü binanın yıkılmasıyla birlikte tespit imkânı ortadan kalkıyor ve hak kayıplarının geri dönülmesi zor hale geliyor. Bu nedenle uzmanlar, vatandaşların dönüşüm süreci başlamadan önce hukuki kontrol yapmalarını öneriyor.